Depuis la crise financière qui a touché le Portugal, les lois liées à l’immobilier et notamment aux contrats de location ont été profondément modifiées. Un des aspects les plus marquants de ces transformations est celui de la résiliation du contrat de location. En effet, la résiliation du bail a été modifiée par la loi portugaise entrée en vigueur le 12 novembre 2012. Désormais, les règles concernant la résiliation d’un contrat de location permettent aux propriétaires de mettre fin plus facilement aux contrats de location qui pour certains atteignent 30 ans au Portugal. Cependant, ces modifications permettent d’établir des règles plus claires pour les propriétaires et les locataires, notamment en termes de délai et préavis. Quelles sont les règles concernant la résiliation d’un contrat de location immobilier au Portugal ? Quel est le préavis minimum côté propriétaire comme côté locataire pour mettre fin à un bail immobilier ? Lisbob, l’assistant des expatriés au Portugal, vous dit tout sur la résiliation d’un contrat de location immobilier au Portugal.
La résiliation des contrats de location immobiliers au Portugal n’auront plus de secret pour vous !
Préavis des contrats de location
Le préavis d’opposition au renouvellement du bail d’une durée minimum de 6 ans ou plus avec lequel une des parties doit notifier l’autre est passé de 6 mois à 120 jours.
En ce qui concerne les contrats de location avec une durée inférieure, le préavis minimal a été modifié pour s’opposer au renouvellement du bail à durée déterminée, en rapport avec l’expiration de la durée initiale du contrat ou de son renouvellement (auparavant, le préavis minimal était de 1 an ou de 120 jours, selon que le propriétaire ou le locataire soit celui qui dénonce le contrat) :
Il faut bien lire les contrats de location au Portugal
Au Portugal, la dénonciation par le locataire du contrat de location était préalablement admise à tout moment après 6 mois de contrat et avec la communication appropriée 120 jours à l'avance. Il devient désormais possible d'exécuter 1/3 du bail ou de son renouvellement et de le respecter, c'est-à-dire 120 ou 60 jours à l'avance, pour autant que le contrat dure au moins un an (ou 30 jours si le propriétaire s'oppose au renouvellement du contrat).
Tout savoir sur la résiliation des contrats de location immobiliers au Portugal
Ce préavis doit également être respectée par le locataire pour les contrats de location à durée indéterminée au Portugal. Cette dénonciation est autorisée dès lors qu'au moins six mois de la durée effective du contrat se sont écoulés. Lisbob vous conseille de bien lire votre contrat de location et voir si d’autres clauses ne sont pas incluses.
Au Portugal, le délai pendant lequel la notification préalable d'une dénonciation injustifiée de durée d'occupation par le propriétaire doit être envoyée au locataire a été réduite de 5 à 2 ans. La période minimale pendant laquelle le propriétaire doit avoir été propriétaire, copropriétaire ou usufruitier du bien immobilier en question pour pouvoir dénoncer le bail à durée indéterminée pour son logement a été réduite (de plus de 5 ans à plus de 2 ans).
Indemnisation pour rupture de contrat de location
La manière de dénoncer les baux pour des logements à durée indéterminée au Portugal (en raison de la nécessité pour le propriétaire ou ses descendants au premier degré d’occuper les lieux, ou bien pour la démolition ou l'achèvement des travaux de transformation en profondeur ou de restauration qui obligent le locataire à partir du logement) est passée du statut judiciaire à extrajudiciaire.
En clair, le propriétaire notifie au locataire, au moins six mois à l'avance, la date fixée pour quitter les lieux (la dénonciation ne peut donner lieu à un contrat d'une durée inférieure à 2 ans - 5 ans sous le régime précédent), en indiquant explicitement le motif et en cas de démolition, de réaménagement ou de restauration de la documentation.
Renseignez-vous sur les clauses de résiliation de votre contrat de location immobilier avant de signer !
Si la dénonciation du contrat est justifiée par une démolition, un réaménagement ou une restauration du bien, l'indemnisation due au locataire (s'il n'y a pas d'accord sur une solution de relogement), est réduite à 1 an de loyer (auparavant, il ne pouvait pas être inférieur à 2 ans de loyer). Le Portugal réduit ainsi la protection des locataires.
Si la dénonciation du contrat de location est justifiée sur la nécessité pour le propriétaire ou ses descendants au premier degré d’occuper les lieux, le propriétaire à obligation d’occuper les lieux dans les 3 mois (avant 6 mois) et pour une période minimale de 2 ans (auparavant 3 ans) le bien immobilier en question.
Le propriétaire, sauf pour un motif qui ne lui est pas imputable, qui n’occupe pas la maison dans le délai imparti et pour la période due, ou ne commençant pas les travaux dans un délai de 6 mois à compter de la vacance du bail, est tenu de verser une indemnité au même locataire équivalent à 10 ans de revenu (2 ans de revenu et droit de réoccuper le logement sous les mêmes conditions que précédemment). Le Portugal compte ainsi équilibrer la balance entre droits et devoirs de chaque parties, propriétaires et locataires.
