Há vários anos, o número de pessoas que vivem em alojamentos alugados na Espanha vem aumentando. As recentes novas leis imobiliárias introduziram medidas fiscais e novos aspectos legais relativos à duração do contrato ou ao despejo do inquilino, a fim de proteger o inquilino, mas também para proteger os proprietários. Entretanto, há muitas dúvidas sobre o que é legal e o que não é. É possível negociar o preço de um imóvel alugado na Espanha? É obrigatório deixar um depósito para um aluguel? O locador tem o direito de rescindir o contrato de arrendamento? Tantas perguntas para as quais é importante conhecer as respostas, a fim de evitar surpresas desagradáveis. Mesmo que algumas regras sejam de bom senso, é essencial saber quais são seus direitos e obrigações como inquilino, a fim de evitar surpresas desagradáveis. Aqui está tudo o que o senhor precisa saber sobre os direitos e deveres dos inquilinos.
Direitos e deveres de um inquilino na Espanha
Direitos dos inquilinos
Negociar o preço do aluguel e a duração do mesmo
Na Espanha, o locador e o locatário podem acordar, antes da assinatura do contrato, a duração do contrato e o aluguel mensal. Durante o prazo do arrendamento, o aluguel só pode ser atualizado anualmente e sob condições acordadas por ambas as partes, geralmente seguindo uma taxa estabelecida pelo Estado. A taxa de aumento pode, entretanto, ser acordada entre o arrendatário e o locador.
Prorrogar o prazo do contrato
No dia do término do contrato, ele é prorrogado por um ano até que o arrendamento tenha atingido um mínimo de três anos (prorrogação forçada) e a menos que o arrendatário dê aviso de rescisão pelo menos 30 dias antes da data do término do contrato ou prorrogações.
Para contratos em que nenhum prazo é estipulado, fica acordado que o prazo do contrato é de um ano com direito a prorrogação até três anos. Se, após esses três anos do contrato, nem o proprietário nem o arrendatário notificarem a vontade de terminá-lo 30 dias antes do término do contrato, ele será prorrogado por um ano (prorrogação tácita automática).
Rescisão do contrato de arrendamento quando necessário
Na Espanha, o locatário tem o direito de rescindir o contrato após seis meses, desde que o locador seja notificado com pelo menos 30 dias de antecedência. Nesse caso, e se acordado no contrato, o locatário deve compensar o locador com uma quantia equivalente a um pagamento mensal do aluguel atual para cada ano do contrato que ainda falta cumprir. Por atrasos de menos de um ano, a compensação será proporcional.
Recuperar o depósito se não houver danos
Uma vez expirado o contrato, se o imóvel estiver em boas condições e não houver dívidas para com os serviços (água, gás, eletricidade), o proprietário pedirá à agência encarregada do depósito que o devolva ao inquilino. Na Espanha, isso será transferido ao inquilino dentro do prazo máximo de um mês após a devolução das chaves. Se o locador levar mais tempo para devolver o depósito, o locatário poderá reclamar juros.
Restante um inquilino apesar de uma mudança de propriedade
Os inquilinos cujas habitações estão inscritas no registro predial e ocupadas por eles mesmos, seus cônjuges não separados ou de fato, ou seus filhos dependentes, têm o direito de manter o contrato com os mesmos direitos e obrigações. Se não for este o caso, e o novo proprietário desejar usar a casa, o arrendatário pode exigir que lhe seja permitido ficar por mais três meses, período durante o qual normalmente pagará o aluguel e outras somas devidas ao comprador. Também é possível exigir do vendedor do imóvel (antigo proprietário) uma indenização pelos danos sofridos.
Concessão do arrendamento em certas situações
Mesmo que o arrendatário não mais viva na moradia, ele pode continuar pagando aluguel se o cônjuge continuar morando lá, ou se houver filhos dependentes, e se eles estiverem inscritos no registro de imóveis. Em caso de nulidade, separação ou divórcio, o cônjuge que ocupa o imóvel pode tornar-se inquilino de registro se a lei civil assim o decidir, mas ele deve informar o proprietário dentro de um prazo máximo de dois meses a contar da notificação judicial.
Em caso de morte do arrendatário, pode ser acordado o não-substituição (se ocorrer após três anos do contrato) ou a rescisão do contrato após três anos (se ocorrer antes).
Benefício de vantagens fiscais na declaração de impostos
Na Espanha, os inquilinos podem deduzir na declaração fiscal o valor anual do aluguel da residência principal (a porcentagem depende da base tributável) e as obras realizadas no imóvel em questão (de acordo com o proprietário).
Obter uma redução no aluguel em troca de melhorias na unidade
O arrendatário poderá fazer melhorias (nunca se elas afetarem a estabilidade ou segurança da habitação) se o senhorio permitir por escrito. Além disso, na Espanha, ambas as partes podem concordar que o pagamento do aluguel (total ou parcial) seja substituído, por um tempo, pelo custo das obras nas condições acordadas. O não cumprimento das condições acordadas pode resultar na rescisão do contrato por parte do arrendador.
No caso de obras sem autorização do locador, isso poderá obrigar o locatário, no final do contrato, a deixar a casa em seu estado original sem qualquer compensação.
Realização de obras em caso de deficiência do próprio ou do cônjuge
O locatário pode, mediante notificação prévia ao senhorio, trabalhar dentro da casa se ele, seu cônjuge ou as pessoas que vivem permanentemente na casa tiverem uma deficiência ou tiverem mais de 70 anos de idade. Os trabalhos não devem afetar os elementos ou serviços comuns do edifício ou a estabilidade ou segurança do edifício. Uma vez terminado o arrendamento, o locatário deve deixar o imóvel como estava originalmente se o locador o exigir.
Renunciar à aquisição preferencial
O arrendatário pode renunciar ao direito de aquisição preferencial. Na Espanha, o locador deve informar o arrendatário de sua intenção de vender o imóvel dentro de um prazo de pelo menos 30 dias.
Obrigações do locatário
Pagar um depósito ao assinar o contrato de arrendamento
O arrendatário deve pagar um depósito legal, destinado a reparar qualquer dano ao imóvel (que não garanta o pagamento do aluguel atrasado), equivalente a um mês de aluguel (dois se o imóvel não se destinar a ser usado como moradia). O depósito será pago à agência estabelecida pela comunidade autônoma correspondente. O depósito é revisado a cada três anos (para contratos assinados após a nova lei), mas a cada prorrogação as partes podem concordar no valor de até um mês do aluguel atual.
Se houver dano ao imóvel, se o locatário sair antes do previsto, ou se o locatário não pagar o aluguel do último mês, o locador pode pedir indenização e usar o depósito.
Pagar o aluguel mensal como combinado
O locatário terá que pagar o aluguel mensal acordado dentro do prazo estipulado. Caso contrário, se for especificado no contrato e o aluguel for registrado no Registro de Imóveis, o contrato será rescindido uma vez que o locador tenha solicitado o pagamento ao locatário por meios judiciais ou notariais e não tenha recebido uma resposta dentro de dez dias úteis. Se houver encargos posteriores não pagos, o proprietário poderá usar o depósito para corrigi-los antes da notificação notarial.
Cuidados com as despesas domésticas
Na Espanha, embora certas taxas, como o imposto IBI, devam ser pagas pelo locador (salvo disposição em contrário no contrato), o locatário é responsável pelo custo de suprimentos domésticos, como água, eletricidade e gás, além de pagar o custo do seguro do conteúdo da casa e outras despesas, como manutenção da caldeira, se estipulado no contrato.
Devolver o imóvel nas mesmas condições em que se encontrava originalmente
Se o locador não indicar o contrário, o locatário deverá deixar o imóvel no final do contrato, como encontrou no início. Isso inclui o estado das paredes, móveis e objetos que estavam presentes no momento do inventário. Se essa regra não for respeitada, o depósito pode ser perdido.
Deixe o imóvel se o proprietário provar que precisa dele.
Na Espanha, o arrendatário deve deixar o imóvel se, após o primeiro ano do arrendamento, o proprietário comunicar, com pelo menos dois meses de antecedência, a necessidade de usar o imóvel como moradia permanente para si mesmo, para seus parentes em primeiro grau ou para seu cônjuge em caso de separação ou divórcio. Se o proprietário ou seus parentes não ocuparem o imóvel três meses após o término do arrendamento ou o despejo da casa (exceto em casos de força maior), o arrendatário, dentro de 30 dias, pode voltar como inquilino por um novo período de até três anos, em conformidade com as condições acima e com a indenização paga pelo proprietário.
Deixando o imóvel em caso de não pagamento do aluguel
Na Espanha, a questão das propriedades ocupadas ilegalmente é um problema real. Não há menos de 100.000 casas ou apartamentos que estão ocupados ilegalmente. O senhorio pode processar o inquilino se o pagamento estiver um mês atrasado. Então, o inquilino tem dez dias úteis para evitar - ou tentar evitar - o despejo, pagando o aluguel devido (e as taxas legais). Esse procedimento só pode ser feito uma vez durante o contrato de aluguel, porque na segunda vez que o locatário se atrasar, ele será despejado, mesmo que pague mais tarde.
Se em dez dias o inquilino não responder ao senhorio ou não deixar a casa, será condenado a pagar todas as dívidas e despesas até que devolva o imóvel. O arrendatário tem a opção de contestar a condenação e de contestar ter que pagar as quantias (excedentes). O locador não pode tomar a decisão de mudar a fechadura ou cortar os serviços domésticos, sob pena de ser denunciado e condenado.
Resolução do direito do locador
Se o arrendador sofrer uma substituição de fideicomisso, execução hipotecária, execução de hipoteca, julgamento judicial ou exercício de opção de compra, o arrendamento será extinto (exceto nos casos em que o imóvel for registrado no registro de imóveis, caso em que o arrendamento continuará pelo prazo acordado).