Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Espagne, il est plus qu’important de prendre en compte les frais et la fiscalité qui sera appliquée. En effet, nombreux sont les expatriés qui ne préparent pas ce calcul au moment de la transaction et qui font face à des déconvenues. Impôts, frais de Notaire, TVA, agence immobilière : il existe beaucoup de charges et coûts à envisager lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Espagne. À l’achat, le coût global dépendra notamment de la nature du bien (logement ancien ou neuf) et surtout de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien au moment de la transaction. Il ne faut également pas oublier que l’Espagne est un pays avec 17 régimes fiscaux différents pour chaque communauté autonome. Au contraire d’autres pays comme la France elles fixent, collectent et gèrent elles-mêmes les taxes et impôts immobiliers. Afin d’éviter les mauvaises surprises, Lisbob vous a préparer un inventaire de tous les frais, charges, coûts et taxes liées à l’achat ou la vente de votre bien immobilier en Espagne, côté acheteur et côté vendeur.

Côté acheteur

Immobilier ancien

Impôt sur le transfert de propriété - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP. La gestion de l’ITP est concédée aux régions espagnoles autonomes et son taux varie de 6 à 11% sur le montant total de l’achat. Par exemple dans la capitale espagnole à Madrid, le taux de l’ITP est de 6%. Si le bien se trouve en Catalogne ou bien dans la Communauté Valencienne, ce taux est de 10%. En région Andalousie il est entre 8 à 10%, au Pays Basque de 7%, et aux Baléares entre 8 à 11%.
Taxe sur la documentation juridique - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ou IAJD. Cet impôt est généré par la signature chez le notaire et l’inscription du bien immobilier au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition qui est appliqué à la transaction varie selon la communauté autonome, entre 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente. Par exemple l’IAJD est de 1,5% pour la région d’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, la Communauté de Madrid a un taux de 0,75% et 0,5% pour Pays Basque.
Frais notariés. Le Notaire a un rôle différent lors des transactions immobilières en Espagne que dans d’autres pays européens, notamment comme en France. En effet son rôle se limite à une simple chambre d’enregistrement et il se contente de rédiger l’acte de vente et parfois l’acte hypothécaire (« escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario »). Il peut également donner lecture des principaux passages de l’acte, contrôler votre identité et aussi certifier votre signature. Les honoraires des Notaires en Espagne varient de 600 € (pour un achat de 50.000 €) à 900 € (pour un achat de 1 million €). Il faudra compter sur environ 0,1% de la valeur d’achat du bien immobilier.

Frais d’évaluation du bien immobilier - Gastos de tasación inmobiliario. Ces frais sont nécessaires seulement au cas où l’acheteur a besoin d’une hypothèque sur le bien immobilier. Ses frais sont très variables selon la localisation, la superficie et la société en charge de cette évaluation. Il faudra compter en moyenne de 300 à 1.000 €.

Frais d’inscription au Registre de la Propriété - Inscripción en el Registro de la Propiedad. Les coût de ces frais varie en fonction du montant de la transaction, entre 400 € (pour un achat de 50.000 €) et 650 € (pour un achat de 1 million d’euros).
Le Conseiller Immobilier ou l’avocat spécialisé en droit immobilier : le conseil est obligatoire pour un francophone afin de vérifier l’état réel du bien et les différents documents liés à la vente. Si vous choisissez l’option avocat, son accompagnement vous coûtera environ 1% de la valeur d’achat du bien. Si vous passez par un conseiller immobilier, cela peut ne rien coûter car il négociera aussi le prix à la baisse avec le vendeur de l’équivalent de son coût (3% pour un accompagnement total depuis la sélection des biens à visiter jusqu’à la signature), voir plus.

Immobilier neuf

TVA sur la valeur d’achat - IVA. Le taux est de 10% dans toutes les régions autonomes d’Espagne. Le vendeur du bien immobilier devra collecter et reverser cette TVA au Service des Impôts espagnols.
Taxe sur la documentation juridique - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ou IAJD. Cet impôt est généré par la signature chez le notaire et l’inscription du bien immobilier au Registre de la Propriété. C’est le même impôt que celui appliqué à l’immobilier ancien, et les taux appliqués sont également les mêmes.

Côté vendeur

Commission de l’agence immobilière. e 3 à 5% du prix de la vente, avec très souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple 3500 € pour un bien inférieur à 50.000 €). Le vendeur peut déduire les frais de commission de l’assiette de l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous donnez votre bien en exclusivité à une agence, vous pouvez négocier à la baisse la commission.
L’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Si vous êtes résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ») : pour les premiers 6000 € de plus-value, le vendeur est taxé à 19%, de la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21% et au-delà de 50000 €, c’est 23%. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes ») et le taux est de 19% sur la plus-value réalisée. Important : (1) si vous réinvestissez tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans les 2 ans suivant la vente du premier, vous bénéficiez d’une remise fiscale ; (2) si vous avez plus de 65 ans, vous n’avez pas d’impôts à payer sous certaines conditions ; (3) si vous n’êtes pas résident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire)

L’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »). C’est un impôt qui dépend de la localisation du logement, du nombre d’années passées dans le logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’Euros à plusieurs milliers d’Euros.
Le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética ») : obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coût varie de 100 à 500 €.
Les frais d’annulation d’hypothèque dans le cas où l’hypothèque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariés liés à cette annulation).