Seit einigen Jahren nimmt die Zahl der Menschen, die in Spanien in Mietwohnungen leben, zu. Mit den jüngsten neuen Immobiliengesetzen wurden steuerliche Maßnahmen und neue rechtliche Aspekte in Bezug auf die Dauer des Mietvertrags oder die Räumung des Mieters eingeführt, um den Mieter, aber auch die Eigentümer zu schützen. Allerdings gibt es viele Zweifel darüber, was legal ist und was nicht. Ist es möglich, den Preis für eine Mietwohnung in Spanien zu verhandeln? Ist die Hinterlegung einer Kaution für ein Mietobjekt obligatorisch? Hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen? Es gibt so viele Fragen, auf die es wichtig ist, die Antworten zu kennen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Auch wenn einige Regeln dem gesunden Menschenverstand entsprechen, ist es wichtig zu wissen, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Hier finden Sie alles, was Sie über die Rechte und Pflichten von Mietern wissen müssen.
Rechte und Pflichten eines Mieters in Spanien
Rechte des Mieters
Verhandlung des Mietpreises und der Dauer des Mietverhältnisses
In Spanien können sich der Vermieter und der Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags über die Vertragsdauer und die monatliche Miete einigen. Während der Laufzeit des Mietvertrags kann die Miete nur jährlich und unter den von beiden Parteien vereinbarten Bedingungen angepasst werden, im Allgemeinen nach einem vom Staat festgelegten Satz. Der Erhöhungssatz kann jedoch zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart werden.
die Laufzeit des Vertrages zu verlängern
Am Tag, an dem der Vertrag endet, verlängert er sich jeweils um ein Jahr, bis der Mietvertrag eine Mindestdauer von drei Jahren erreicht hat (Zwangsverlängerung), es sei denn, der Mieter kündigt mindestens 30 Tage vor Ablauf des Vertrags oder der Verlängerungen.
Bei Verträgen, in denen keine Laufzeit festgelegt ist, wird vereinbart, dass die Laufzeit des Mietvertrags ein Jahr beträgt, mit dem Recht auf eine Verlängerung um bis zu drei Jahre. Wenn nach diesen drei Vertragsjahren weder der Eigentümer noch der Mieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrags seinen Willen zur Kündigung bekundet, verlängert sich der Vertrag um ein Jahr (automatische stillschweigende Verlängerung).
den Mietvertrag bei Bedarf zu kündigen
In Spanien hat der Mieter das Recht, den Vertrag nach sechs Monaten zu kündigen, vorausgesetzt, der Vermieter wird mindestens 30 Tage im Voraus informiert. In diesem Fall muss der Mieter, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde, den Vermieter mit einem Betrag entschädigen, der einer monatlichen Zahlung der laufenden Miete für jedes Jahr des noch zu erfüllenden Vertrags entspricht. Bei Verzögerungen von weniger als einem Jahr ist die Entschädigung verhältnismäßig.
Rückerstattung der Kaution, wenn kein Schaden vorliegt
Nach Ablauf des Vertrages, wenn die Wohnung in gutem Zustand ist und keine Schulden bei den Versorgungsdiensten (Wasser, Gas, Strom) bestehen, wird der Eigentümer die für die Kaution zuständige Agentur bitten, diese an den Mieter zurückzugeben. In Spanien wird die Kaution innerhalb von höchstens einem Monat nach Rückgabe der Schlüssel an den Mieter überwiesen. Wenn der Vermieter länger braucht, um die Kaution zurückzuzahlen, kann der Mieter Zinsen verlangen.
Verbleib als Mieter trotz Eigentümerwechsel
Mieter, deren Wohnung im Grundbuch eingetragen ist und von ihnen selbst, ihren nicht getrennt lebenden oder faktischen Ehegatten oder ihren unterhaltsberechtigten Kindern bewohnt wird, haben das Recht, den Vertrag mit den gleichen Rechten und Pflichten weiterzuführen. Ist dies nicht der Fall und möchte der neue Eigentümer das Haus nutzen, kann der Mieter verlangen, dass er noch drei Monate bleiben darf, wobei er in dieser Zeit normalerweise die Miete und andere dem Erwerber geschuldete Beträge zu zahlen hat. Es besteht auch die Möglichkeit, vom Verkäufer der Immobilie (ehemaliger Eigentümer) eine Entschädigung für den erlittenen Schaden zu verlangen.
Gewährung des Mietvertrags in bestimmten Situationen
Auch wenn der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt, kann er weiterhin Miete zahlen, wenn ein Ehepartner oder unterhaltsberechtigte Kinder in der Wohnung leben und im Grundbuch eingetragen sind. Im Falle einer Nichtigkeit, Trennung oder Scheidung kann der Ehegatte, der die Wohnung bewohnt, zum eingetragenen Mieter werden, wenn das Zivilrecht dies so bestimmt.
Für den Fall des Todes des Mieters kann ein Nichtübergang (wenn er nach drei Jahren Vertragslaufzeit eintritt) oder eine Beendigung des Vertrags nach drei Jahren (wenn er vorher eintritt) vereinbart werden.
Profitieren Sie von Steuervorteilen bei der Steuererklärung
In Spanien können Mieter in der Steuererklärung den Jahresbetrag der Miete für den Hauptwohnsitz (der Prozentsatz hängt von der Steuerbemessungsgrundlage ab) und die in der betreffenden Immobilie durchgeführten Arbeiten (in Absprache mit dem Eigentümer) absetzen.
eine Mietminderung im Gegenzug für Verbesserungen an der Wohnung zu erhalten
Der Mieter kann Verbesserungen vornehmen (niemals, wenn sie die Stabilität oder Sicherheit der Wohnung beeinträchtigen), wenn der Vermieter dies schriftlich erlaubt. Darüber hinaus können in Spanien beide Parteien vereinbaren, dass die Zahlung der Miete (ganz oder teilweise) für eine gewisse Zeit durch die Kosten der Arbeiten zu den vereinbarten Bedingungen ersetzt wird. Wird dies nicht zu den vereinbarten Bedingungen getan, kann der Vermieter den Vertrag kündigen.
Bei Arbeiten ohne Genehmigung des Vermieters kann dies den Mieter bei Vertragsende dazu verpflichten, die Wohnung ohne Entschädigung in ihrem ursprünglichen Zustand zu verlassen.
Arbeiten im Falle einer eigenen Behinderung oder der des Ehepartners
Der Mieter kann nach vorheriger Benachrichtigung des Vermieters Arbeiten im Inneren des Hauses durchführen, wenn er, sein Ehepartner oder die ständig im Haus lebenden Personen eine Behinderung haben oder über 70 Jahre alt sind. Die Arbeiten dürfen weder die gemeinsamen Elemente oder Dienstleistungen des Gebäudes noch die Stabilität oder Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand verlassen, wenn der Vermieter dies verlangt.
Verzicht auf präferenziellen Erwerb
Der Mieter kann auf das Recht auf bevorzugten Erwerb verzichten. In Spanien muss der Vermieter den Mieter innerhalb einer Frist von mindestens 30 Tagen über seine Absicht informieren, die Immobilie zu verkaufen.
Pflichten des Mieters
Bei Unterzeichnung des Mietvertrags eine Kaution hinterlegen
Der Mieter muss eine gesetzliche Kaution in Höhe einer Monatsmiete (zwei, wenn die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird) hinterlegen, um eventuelle Schäden an der Wohnung zu beheben (die keine Garantie für die Zahlung von Mietrückständen ist). Die Kaution wird an die von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft festgelegte Stelle gezahlt. Die Kaution wird alle drei Jahre überprüft (bei Verträgen, die nach dem neuen Gesetz unterzeichnet wurden), aber bei jeder Verlängerung können sich die Parteien auf einen Betrag von bis zu einem Monat der aktuellen Miete einigen.
Wenn die Wohnung beschädigt wird, der Mieter früher als erwartet auszieht oder die letzte Monatsmiete nicht bezahlt, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen und die Kaution verwenden.
Zahlung der monatlichen Miete wie vereinbart
Der Mieter muss die vereinbarte Monatsmiete innerhalb der Frist zahlen. Andernfalls wird das Mietverhältnis, sofern dies im Vertrag festgelegt und der Mietzins im Grundbuch eingetragen ist, beendet, sobald der Vermieter den Mieter auf gerichtlichem oder notariellem Wege zur Zahlung aufgefordert und nicht innerhalb von zehn Arbeitstagen eine Antwort erhalten hat. Bei nachträglichen Zahlungsrückständen kann der Vermieter die Kaution verwenden, um sie vor der notariellen Zustellung zu begleichen.
Übernahme der Kosten für den Haushalt
In Spanien müssen zwar bestimmte Abgaben wie die IBI-Steuer vom Vermieter bezahlt werden (sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist), aber der Mieter ist für die Kosten der Hausversorgung wie Wasser, Strom und Gas verantwortlich und trägt außerdem die Kosten für die Versicherung des Hausrats und andere Ausgaben wie die Wartung des Heizkessels, sofern dies im Vertrag festgelegt ist.
Rückgabe der Immobilie in demselben Zustand wie ursprünglich
Wenn der Vermieter nichts anderes angibt, muss der Mieter die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses so hinterlassen, wie er sie zu Beginn vorgefunden hat. Dies gilt auch für den Zustand der Wände, Möbel und Gegenstände, die zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme vorhanden waren. Wird diese Regel nicht beachtet, kann die Kaution verloren gehen.
die Immobilie zu verlassen, wenn der Eigentümer nachweist, dass er sie benötigt
In Spanien muss der Mieter die Immobilie verlassen, wenn der Eigentümer nach dem ersten Jahr des Mietverhältnisses mindestens zwei Monate im Voraus mitteilt, dass er die Immobilie als ständigen Wohnsitz für sich selbst, für seine Verwandten ersten Grades oder für seinen Ehepartner im Falle einer Trennung oder Scheidung nutzen möchte. Wenn der Eigentümer oder seine Verwandten die Immobilie drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder der Räumung des Hauses nicht bewohnen (außer in Fällen höherer Gewalt), kann der Mieter innerhalb von 30 Tagen für einen neuen Zeitraum von bis zu drei Jahren als Mieter zurückkehren, wobei die oben genannten Bedingungen einzuhalten sind und der Eigentümer eine Entschädigung zahlt.
Auszug aus der Wohnung bei Nichtbezahlung der Miete
In Spanien ist das Problem der illegalen Hausbesetzungen ein echtes Problem. Es gibt nicht weniger als 100.000 Häuser oder Wohnungen, die unrechtmäßig besetzt sind. Der Vermieter kann den Mieter verklagen, wenn er mit der Zahlung einen Monat im Verzug ist. Dann hat der Mieter zehn Arbeitstage Zeit, um die Räumung zu verhindern - oder zu versuchen, sie zu verhindern -, indem er die fällige Miete (und die Anwaltskosten) bezahlt. Dieses Verfahren kann nur einmal während der Laufzeit des Mietvertrags durchgeführt werden, da der Mieter beim zweiten Verzug die Wohnung räumen muss, auch wenn er später zahlt.
Reagiert der Mieter innerhalb von zehn Tagen nicht auf die Aufforderung des Vermieters oder verlässt er das Haus nicht, wird er zur Zahlung aller Schulden und Kosten verurteilt, bis er die Wohnung zurückgibt. Der Mieter hat die Möglichkeit, der Verurteilung zu widersprechen und die Rückzahlung der Beträge (Überschuss) anzufechten. Der Vermieter kann nicht beschließen, das Schloss auszutauschen oder die Haushaltsdienste abzuschalten, da er sonst angezeigt und verurteilt wird.
Auflösung des Rechts des Vermieters
Erleidet der Vermieter eine Treuhandsubstitution, eine Zwangsvollstreckung, eine Hypothekenzwangsvollstreckung, ein Gerichtsurteil oder die Ausübung einer Kaufoption, erlischt der Mietvertrag (außer in Fällen, in denen die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist; in diesem Fall wird der Mietvertrag für die vereinbarte Dauer fortgesetzt).