Sobald Sie angekommen sind (und manchmal sogar schon vorher), ist einer der wichtigsten Schritte natürlich die Suche nach einer Unterkunft. Zu einer erfolgreichen Auswanderung gehört es, eine Wohnung zu mieten, und Portugal hat seine eigenen Regeln, die Sie beachten müssen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Von der Suche bis zu den Besichtigungen, über die Unterzeichnung des Mietvertrags bis hin zum Vertragsende gibt es viele Fallstricke zu vermeiden, um die richtige Unterkunft zu finden, ob in Lissabon, Porto oder in einer kleineren Stadt. Ich bin Lisbob, der Expat-Assistent, und werde Ihnen alles erklären, was Sie über Unterkünfte in Portugal wissen müssen.
Unterkunft in Portugal: Suche, Kaution, Mietvertrag und Kündigung
Suche nach einer Unterkunft
Der erste Schritt besteht darin, eine Recherche durchzuführen. Heutzutage geschieht dies fast ausschließlich online.
Hier sind die größten Websites für Immobilienvermietung in Portugal:
Custojusto.pt (entspricht Gumtree)
Es ist auch möglich, direkt die Websites von Immobilienagenturen zu besuchen, wie z.B.
Die Immobilienagenturen können eine Suchgebühr verlangen. Ich rate Ihnen, sich darüber zu erkundigen, bevor Sie etwas unternehmen. In Portugal ist eine T1 eine Wohnung mit einem Hauptraum (ohne Küche und Bad), eine T2 hat 2 Zimmer und so weiter. Wenn Sie ein Gemeinschaftszimmer wünschen, müssen Sie sich nach einem Quarto umsehen.
Schließlich sind die sozialen Medien eine gute Informationsquelle für Ihre Recherche. Zögern Sie nicht, einer englischsprachigen Facebook-Gruppe beizutreten: Es gibt immer Leute, die ihre Immobilienanzeigen online stellen, und wenn Sie die gleiche Sprache sprechen, wird die Kommunikation erleichtert.
Der portugiesische Immobilienmarkt ist sehr dynamisch: eine Anzeige, die heute verfügbar ist, wird mit Sicherheit nächste Woche nicht mehr verfügbar sein, und man muss wissen, wie man sich schnell entscheidet, wenn man eine Immobilie gefunden hat.
Auch wenn es nicht dringend ist, ist es oft notwendig, sich während der Besichtigung zu entscheiden und ein Dossier bereitzuhalten, das abgeschickt werden kann.
Kaution in Portugal
Bei der Unterzeichnung des Vertrages werden Sie aufgefordert, eine Kaution zu hinterlegen. In der Regel ist es in Portugal üblich, 2 oder 3 Monatsmieten im Voraus zu verlangen. Als neuer Auswanderer ist es jedoch nicht einfach, einen Einkommensnachweis zu erbringen oder einen lokalen Bürgen (fiador) zu haben. In Portugal ist der Bürge die Person, die persönlich für die Zahlung der Schulden eines Schuldners in Form einer Kaution bürgt. Die Bürgschaft ist eine besondere und persönliche Garantie für Verpflichtungen.
Wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, seinen Teil der Schulden zu begleichen, ist der Bürge dazu verpflichtet und übernimmt diese Verpflichtung: Er muss alles bezahlen, wozu der Schuldner nicht in der Lage war. Wenn der Mieter keinen Bürgen stellen kann, dann werden bis zu 6 Monatsmieten im Voraus verlangt, was völlig legal ist. Wenn ein Vermieter mehr verlangt, würde ich das nicht empfehlen, es sei denn, es handelt sich um ein gutes Geschäft.
Mietvertrag in Portugal
Wie in anderen Ländern auch, werden alle Immobilienvermietungen durch einen Mietvertrag geregelt. Dieser Mietvertrag muss vom Eigentümer bei den Finanças, den portugiesischen Steuerbehörden, registriert werden. Das bedeutet, dass sowohl die TIN des Vermieters als auch die des Mieters im Mietvertrag angegeben werden müssen.
Ich möchte diesen Punkt betonen, denn es ist üblich, einen einfachen schriftlichen Vertrag zu haben, der vom Eigentümer nicht bei den Steuerbehörden registriert wird. Dies bedeutet, dass die gezahlte Miete nicht angegeben wird. Schlimmer noch, es bedeutet auch, dass Ihr Vertrag wertlos ist und dass Sie im Falle eines Problems nicht geschützt sind. Der Vermieter kann beschließen, Sie über Nacht, ohne Vorankündigung und ohne jeglichen Regress rauszuschmeißen.
Die gesetzliche Mindestlaufzeit eines Immobilienmietvertrags beträgt in Portugal 12 Monate.
Um gültig zu sein, muss er Folgendes enthalten:
Identität des Eigentümers (Name + TIN)
Identität des/der Mieter(s) (Name(n) + TIN)
Identität der gemieteten Immobilie
Adresse der Immobilie
Laufzeit des Mietvertrags (Anfangs- und eventuell Enddatum, maximal 30 Jahre)
Mietpreis
Inklusive oder nicht inklusive Gebühren
Zahlungsmodalitäten (Banküberweisung, Barzahlung)
Bedingungen für die Beendigung des Vertrags auf beiden Seiten;
Besuchsrechte des Eigentümers.
Der Vertrag muss in dreifacher Ausfertigung unterzeichnet werden: eine für Sie, eine für den Eigentümer und eine für die portugiesischen Steuerbehörden.
Kündigung und Beendigung des Mietvertrags in Portugal
Die Kündigungsregeln wurden in Portugal kürzlich geändert. Die Kündigungsfrist für die Ablehnung der Verlängerung eines Mietvertrags mit einer Mindestlaufzeit von 6 Jahren oder mehr, mit der eine Partei die andere benachrichtigen muss, wurde von 6 Monaten auf 120 Tage geändert. Bei Mietverträgen mit kürzerer Laufzeit wurde die Mindestkündigungsfrist für den Widerspruch gegen die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags in Bezug auf den Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit oder deren Verlängerung geändert (zuvor betrug die Mindestkündigungsfrist 1 Jahr oder 120 Tage, je nachdem, ob der Vermieter oder der Mieter den Vertrag gekündigt hat):
In Portugal war die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter bisher jederzeit nach 6 Monaten Vertragslaufzeit und mit einer entsprechenden Mitteilung 120 Tage im Voraus zulässig. Jetzt ist es möglich, 1/3 des Mietvertrags oder dessen Verlängerung auszuführen und einzuhalten, d.h. 120 oder 60 Tage im Voraus, solange der Vertrag mindestens ein Jahr dauert (oder 30 Tage, wenn der Vermieter der Verlängerung des Vertrags widerspricht).
Diese Kündigungsfrist muss auch bei unbefristeten Mietverträgen in Portugal vom Mieter eingehalten werden. Eine solche Kündigung ist zulässig, wenn mindestens sechs Monate der effektiven Vertragslaufzeit verstrichen sind. Lisbob rät Ihnen, Ihren Mietvertrag sorgfältig zu lesen und zu prüfen, ob andere Klauseln enthalten sind.
In Portugal wurde die Frist, innerhalb derer eine ungerechtfertigte Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter dem Mieter mitgeteilt werden muss, von 5 auf 2 Jahre verkürzt. Der Mindestzeitraum, in dem der Eigentümer Eigentümer, Miteigentümer oder Nießbraucher der betreffenden Immobilie gewesen sein muss, um den unbefristeten Mietvertrag für seine Wohnung kündigen zu können, wurde verkürzt (von mehr als 5 Jahren auf mehr als 2 Jahre).