Depuis plusieurs années, le nombre de personnes vivant en location en Espagne ne cesse de croître. Les récentes nouvelles lois immobilières ont mis en place des mesures fiscales et des nouveaux aspects juridiques touchant la durée du contrat ou l'expulsion du locataire. Cependant, nombreux sont les doutes sur ce qu’il est légal de faire ou pas. Est-il possible de négocier le prix du loyer d’un bien en location en Espagne ? Est-il obligatoire de laisser une caution pour une location ? Le propriétaire a-t-il le droit de mettre fin au contrat de location ? Autant de questions auxquelles il est important de connaître les réponses afin d’éviter les mauvaises surprises. Même si certaines règles sont de bon sens, il est essentiel de savoir quels sont les droits et obligations en tant que locataire au Portugal. Lisbob, l’assistant des expatriés en Espagne, vous dit tout sur les droits et devoirs des locataires.

Droits du locataire

Négocier le prix de la location et la durée du contrat de bail

En Espagne le propriétaire et le locataire peuvent convenir avant la signature du bail de la durée du contrat et du prix du loyer mensuel. Pendant la durée de ce bail, le loyer ne peut être mis à jour que chaque année et dans les conditions convenues par les deux parties, suivant généralement un taux fixé par l’État. Le taux d’augmentation peut être néanmoins convenu entre le locataire et le propriétaire.

Prolonger la durée du contrat

Le jour de la fin du contrat, celui-ci est prolongé pour des durées d’un an jusqu'à ce que la location ait atteint une durée minimale de trois ans (prolongation forcée) et à moins que le locataire ne communique, avec un préavis d’au moins 30 jours avant la date finale du contrat ou d'extensions, sa résiliation.

Pour les contrats dans lesquels aucune durée n'est stipulée, il est convenu que la durée du bail est d'un an avec droit de prolongation jusqu'à trois. Si, après ces trois années du contrat, ni le propriétaire ni le locataire ne notifient la volonté de le résilier 30 jours avant la date de fin du bail, celui-ci sera prolongé d'un an (prolongation tacite automatique).

Résilier le contrat de location lorsque en cas de besoin

En Espagne le locataire a le droit de résilier le contrat après six mois, à condition que le propriétaire soit prévenu au moins 30 jours à l'avance. Dans ce cas, et si cela a été convenu dans le contrat, le locataire doit indemniser le propriétaire d'un montant équivalent à un paiement mensuel du loyer en vigueur pour chaque année du contrat qui reste à exécuter. Pour les délais inférieurs à un an l'indemnisation sera proportionnelle.

Récupérer la caution s'il n'y a aucun dégât

Une fois le contrat arrivé à son terme, si le bien est en bon état et qu'il n'y a pas de dettes auprès des services (eau, gaz, électricité), le propriétaire demandera à l'agence en charge de la caution de la rendre au locataire. En Espagne celle-ci sera transférée au locataire dans un délai maximum d’un mois après la restitution des clés. Si le propriétaire prend plus de temps pour restituer la caution alors le locataire peut réclamer des intérêts.

Rester locataire malgré un changement de propriétaire

Les locataires dont les logements sont inscrits au registre foncier et occupés par eux-mêmes, leurs conjoints non légalement séparés ou de fait, ou leurs enfants à charge, ont le droit de conserver le contrat avec les mêmes droits et obligations. Dans le cas contraire, et si le nouveau propriétaire souhaite faire usage de la maison, le locataire peut exiger qu'il soit autorisé à rester pendant encore trois mois, au cours desquels il paiera normalement le loyer et les autres sommes dues à l'acquéreur. Il est également possible de demander une compensation au vendeur du bien immobilier (ancien propriétaire) pour les dommages subis.

Accorder le bail dans certaines situations

Même s’il n’habite plus dans le logement, le locataire peut continuer à payer le loyer si un conjoint continue à y vivre, ou bien des enfants à charge, et s'ils sont inscrits au registre foncier. En cas de nullité, de séparation ou de divorce, le conjoint occupant le bien peut devenir locataire officiel si la loi civile en décide ainsi, mais il doit en informer le propriétaire dans un délai maximum de deux mois à compter de la notification judiciaire.

En cas de décès du locataire, la non-subrogation (si elle intervient après trois ans du contrat) ou la résiliation du contrat après trois ans (si elle se produit avant) peut être convenue.

Bénéficier d’avantages fiscaux sur la déclaration d’impôt

En Espagne les locataires peuvent déduire le montant annuel du loyer de résidence principale dans la déclaration de revenus (le pourcentage dépend de la base imposable) et les travaux effectués dans le bien en question (en accord avec le propriétaire).

Obtenir une réduction du prix du loyer en échange de l'amélioration du logement

Le locataire peut effectuer des travaux d'amélioration (jamais s'ils affectent la stabilité ou la sécurité du logement) si le propriétaire le lui permet par écrit. De plus en Espagne, les deux parties peuvent convenir que le paiement du loyer (total ou partiel) soit remplacé, pour un temps, par le coût des travaux dans les conditions convenues. À défaut de le faire dans les conditions convenues, le bailleur pourra résilier le contrat.

Dans le cas de travaux sans autorisation du bailleur, cela peut obliger le locataire, à la fin du contrat, à laisser la maison dans son état initial sans aucune compensation.

Faire des travaux en cas d'invalidité de son propre conjoint ou de celui de son conjoint

Le locataire peut effectuer, avec notification au préalable au propriétaire, des travaux à l'intérieur de la maison si lui-même, son conjoint ou les personnes qui vivent en permanence dans la maison ont un handicap ou bien ont plus de 70 ans. Les travaux ne devraient pas affecter les éléments ou services communs du bâtiment, ni la stabilité ou la sécurité de celui-ci. Une fois le bail terminé, le locataire doit laisser la propriété comme à l’origine si le propriétaire l'exige.

Renoncer à l'acquisition préférentielle

Le locataire peut renoncer au droit d'acquisition préférentielle. En Espagne le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre la propriété dans un délai d'au moins 30 jours.

Obligations du locataire

Payer une caution au moment de la signature du contrat de location

Le locataire doit s'acquitter d'une caution légale, destinée à réparer d'éventuels dommages au logement (qui ne garantit pas le paiement des loyers en retard), équivalant à un mois de loyer (deux si le bien n'est pas destiné à être utilisé comme logement). La caution sera versée à l'agence fixée par la communauté autonomes correspondante. La caution est révisée tous les trois ans (pour les contrats signés après la nouvelle loi), mais à chaque prolongation les parties peuvent convenir du montant jusqu'à un mois du loyer en cours.

S'il y a des dommages dans le bien immobilier, si le locataire part plus tôt que prévu ou s'il ne paie pas le dernier mois de loyer, le propriétaire peut demander une indemnisation et utiliser la caution.

Payer dans les conditions convenues le loyer mensuel

Le locataire devra s’acquitter dans les délais impartis le versement mensuel du loyer convenu. Dans le cas contraire, si cela est précisé dans le contrat et que le loyer est inscrit au Registre foncier, le bail sera résilié une fois que le propriétaire aura demandé par voie judiciaire ou notariée le paiement au locataire et n'obtiendra pas de réponse dans les dix jours ouvrables suivants. S'il y a des charges ultérieures non payées, le propriétaire peut utiliser la caution pour les corriger avant notification notariée.

Prendre en charge les dépenses domestiques

En Espagne, bien que certains frais tels que la taxe IBI doivent être payés par le bailleur (sauf indication contraire dans le contrat) le locataire est responsable du coût des fournitures domestiques telles que l'eau, l'électricité et le gaz, en plus de prendre en charge les frais d’assurance du contenu de la maison et autres dépenses tels que l'entretien de la chaudière, si stipulé dans le contrat.

Rendre le bien dans le même état qu’à l’origine

Si le propriétaire n'indique pas le contraire, le locataire doit quitter le bien immobilier à la fin du contrat de location tel qu'il l'a trouvé au début. Cela passe par l’état des murs, des meubles ainsi que des objets qui étaient présents au moment de l’état des lieux. En cas de non-respect de cette règle la caution peut être perdue.

Quitter le bien si le propriétaire prouve qu’il en a besoin

En Espagne le locataire doit quitter le bien immobilier si, après la première année du bail, le propriétaire communique, au moins deux mois à l'avance, la nécessité d'utiliser le bien comme logement permanent pour lui, pour ses parents au premier degré ou pour son conjoint en cas de séparation ou de divorce. Si le propriétaire ou ses proches n'occupent pas le bien trois mois après la fin du bail ou l'expulsion de la maison (sauf cas de force majeure), le locataire, dans les 30 jours suivant, peut revenir en tant que locataire pour une nouvelle période pouvant aller jusqu'à trois ans, dans le respect des conditions ci-dessus et avec indemnité versée par le propriétaire.

Quitter le bien en cas de non-paiement du loyer

En Espagne le sujet des biens immobiliers illégalement squattés est un vrai problème. On ne compte pas moins de 100.000 maisons ou appartement qui sont occupés de manière illégale. Le propriétaire peut poursuivre le locataire si le paiement est en retard d'un mois. Ensuite, celui-ci dispose d'un délai de dix jours ouvrables pour éviter  - ou essayer d'éviter - , l'expulsion en payant les loyers dus (et les frais juridiques). Une procédure qui ne peut être effectuée qu'une seule fois pendant le contrat de location, car au second retard le locataire sera expulsé même s’il paye plus tard. Si dans dix jours le locataire ne répond pas au propriétaire ou bien ne quitte pas la maison, il sera condamné à payer toutes les dettes et frais jusqu'à ce qu’il rendre le bien. Le locataire a comme option de s'opposer à la condamnation et contester d’avoir à rembourser les montants (surplus). Pour sa part, le propriétaire ne peut pas prendre la décision de changer la serrure ou de couper les services domestiques, sous peine d’être dénoncé et condamné.

Résolution du droit du bailleur

Si le bailleur subit une substitution fiduciaire, une forclusion, une saisie hypothécaire, un jugement judiciaire ou l'exercice d'une option d'achat, le bail sera éteint (sauf dans les cas où la propriété est inscrite au registre foncier, dans ce cas, le bail se poursuivra pour la durée convenue).

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