En partant vivre au Canada il se peut qu’acheter un bien immobilier fasse partie de vos projets. L’acquisition d’un bien est l’un des plus gros investissements que vous ferez dans votre vie et il est important de bien le préparer. Bien sûr, rien de plus simple que de se jeter à corps perdu dans les petites annonces présentées sur la toile, et commencer à aménager les chambres en furetant sur Pinterest, ou en contacter les sociétés de déménagement. Avant toute chose, vous devez être préparé avant de commencer à chercher un bien immobilier. Il faut tenir compte de nombreux facteurs qui vont au-delà de l’emplacement ou du prix, et du fait que chaque province du Canada a ses propres règles en matière d’achat de propriétés. Comprendre ces règles vous aidera à prendre une décision éclairée sur l’endroit où acheter et sur le type de propriété qui vous convient le mieux.

J’ai préparé ce guide pour vous aider à comprendre comment fonctionne l’achat d’une propriété au Canada, les démarches à accomplir avant de faire une offre sur une maison ou un condo et ce qui se passe après l’acceptation de cette offre. Je suis Lisbob, l’assistant des expats, et je vous dis tout ce qu’il faut savoir sur comment acheter un bien immobilier au Canada !

Deux choix s’imposent à vous : la localisation de votre futur bien et l’agent immobilier

Vous devez savoir où vous voulez acheter, et notamment avoir une idée de la région dans laquelle vous aimeriez vivre et du type de propriété que vous souhaitez acheter (maison individuelle/maison en rangée/condo/plex/chalet, etc.).

Vous devrez également vous renseigner sur ce qui est disponible dans cette région et dernier point non négligeable, vous devrez établir votre budget.

Vous pouvez effectuer des recherches en consultant des sites tels que Realtor et Zillow. Mais si vous n’êtes pas sûr de ce que vous recherchez, je vous conseille fortement de vous faire accompagner par un agent immobilier local spécialisé dans votre marché immobilier préféré.

Le choix d’un emplacement au Canada et d’un courtier immobilier est très important pour le succès de votre investissement. Un bon courtier immobilier vous demandera où exactement vous voulez investir et vous aidera à réduire vos options à partir de là, tout en vous guidant vers les meilleurs emplacements en fonction de leur disponibilité et de leur accessibilité financière.

Cherchez quelqu’un qui fait ce travail à plein temps depuis au moins trois ans, qui comprend le marché local, qui a de grandes compétences en matière de service à la clientèle et qui peut attester du nombre de biens immobiliers qu’il a vendus. 

Dans le cas où vous optez pour un courtier immobilier, sachez que partout au Canada, les honoraires d’un agent sont à la charge du vendeur, donc pour vous, ses services sont gratuits. En effet, ce dernier est rémunéré par le courtier du vendeur et percevra environ 50 % de la commission totale (soit en général 5 % du prix de la vente). Une bonne chose, non ?

Votre budget : la clé de la faisabilité de votre projet

Le type de propriété que vous cherchez à acheter déterminera en grande partie votre budget. Dans la région de Montréal, en 2022, le prix moyen pour une maison familiale est de 577 000 $, contre environ 392 000 $, pour un condo.

Il n’y a pas de budget unique, car chacun a des besoins et des envies différents. Il est important d’établir ce que vous pouvez vous permettre avant de commencer à chercher des propriétés et de vous décourager si les prix semblent trop élevés.

Établissez un budget très précis, en tenant compte de toutes les dépenses nécessaires. Calculez vos dépenses fixes (versement hypothécaire, frais de copropriété, impôts fonciers) et vos dépenses variables (frais d’entretien de routine, mais aussi d’urgence de votre futur bien, services publics), sans oublier bien sûr vos dépenses personnelles.

À ces frais, viennent s’ajouter d’autres à prendre en compte, notamment des frais de clôture et autres taxes pouvant survenir au cours du processus d’achat de votre future propriété.

Il est important de s’assurer que vous êtes financièrement prêt pour l’achat de votre maison. Vous devez avoir une idée de ce à quoi ressembleront les versements hypothécaires mensuels. Pour cela, il est vivement recommandé de disposer d’un prêt hypothécaire préapprouvé avant de commencer à chercher une maison.

En faisant approuver d’avance votre prêt, vous connaitrez le montant de vos futurs remboursements d’hypothèque. La préapprobation d’un prêt vous permet de mieux cerner vos recherches sur des biens qui vous conviennent (type, taille, quartier) et en termes de budget, mais elle ne garantit pas à 100% que le prêt hypothécaire vous sera consenti le moment venu.

Vous voilà fin prêt avec votre budget en main, une préapprobation et vos souhaits en tête pour amorcer l’étape des visites.

Visitez les biens qui correspondent à vos attentes, mais ne vous précipitez pas !

Les visites sont essentielles, car elles vous permettent de mieux comprendre la région et la propriété elle-même. Prenez le temps de visiter et de comparer. Visitez au moins dix propriétés avant de prendre une décision. Posez-vous les bonnes questions, et partagez vos interrogations avec votre agent immobilier.

Comment savoir si vous faites un bon investissement ? Peu de gens achètent une maison pour la vendre quelques mois après, vous devez avoir cela à l’esprit lorsque vous cherchez.

Voici quelques conseils pour vous aider à faire un choix judicieux en matière d’investissement.

• Ne faites pas de compromis sur l’emplacement ou la disposition. Si vous n’aimez pas l’emplacement ou la disposition, il y a de fortes chances que des acheteurs potentiels ne l’aiment pas non plus dans quelques années.

• Regardez au-delà de la surface. Ne laissez pas le décor vous tromper et vous faire passer à côté d’une maison qui serait autrement superbe.

• Pensez à la valeur à long terme. Achetez une maison dans le quartier le plus recherché que vous pouvez vous permettre.

• Faites des recherches sur les districts scolaires. Les résultats aux examens scolaires peuvent avoir un impact sur le prix des maisons d’une région, alors jetez-y un œil, même si vous n’avez pas (ou pas encore) d’enfants.

• Enfin, lorsque vous trouvez une propriété qui correspond à vos attentes, prenez le temps de l’examiner en détail et de poser des questions sur tout ce qui ne semble pas clair ou douteux, comme les problèmes structurels ou encore des problèmes de moisissure. Si vous avez besoin de services d’inspection professionnels, engagez-en une société agréée !

Le coût de l’inspection d’une propriété diffère en fonction de la région, de la taille et du type de propriété. Au Québec, le prix peut varier entre 200 et 400 $. Ce montant est généralement inclus dans le prix lorsque vous achetez une maison neuve à un constructeur, mais peut ne pas l’être lorsque vous achetez une propriété ancienne. Votre agent est à même de vous recommander des sociétés agréées. Il s’agit certes d’un coût, mais cela peut vous éviter bien des désagréments plus tard, et n’oubliez pas de faire porter cette mention dans votre future offre d’achat.

Décidez de la propriété et faites votre offre !

Si vous êtes intéressé par l’achat d’une maison ou d’un condominium au Canada, vous allez peut-être rencontrer une certaine confusion quant au processus. En effet, il existe deux façons principales d’acheter une propriété au Canada et elles ne sont pas toujours claires.

Vous pouvez l’acheter directement du propriétaire ou d’un agent qui représente le propriétaire. Dans les deux cas, vous devrez soumettre une offre (ou « proposition ») pour la propriété qui comprendra tous les renseignements sur l’achat proposé, y compris le montant que vous êtes prêt à dépenser et la date à laquelle vous voulez conclure la vente.

Si vous faites une offre directement au vendeur en utilisant un avocat ou un agent immobilier comme médiateur, cela s’appelle une « offre sur un sujet ». Si vous faites une offre par l’intermédiaire d’un agent qui représente plusieurs propriétaires (appelé agent immobilier), cela s’appelle une « offre par inscription ».

Chaque méthode a ses avantages et ses inconvénients ; c’est à vous de choisir celle qui vous convient le mieux ! Quoi qu’il en soit une fois votre offre effectuée, votre futur bien doit être évalué, afin que le prix et les conditions de la vente soient acceptables pour le prêteur.

En faisant approuver d’avance votre prêt, vous savez combien vous pouvez payer, quel sera votre taux d’intérêt et quel sera le montant de vos paiements hypothécaires mensuels. La préapprobation de votre futur prêt vous permet de cibler vos recherches sur des habitations qui vous conviennent (type, taille, quartier). Une préapprobation de prêt ne garantit pas que vous obtiendrez un prêt hypothécaire.

Lorsque vous soumettez une offre, assurez-vous de la rendre conditionnelle à

• L’approbation de votre avocat ou d’un notaire

• Au financement

• À l’inspection de la maison

• Et pour finir l’évaluation de la maison

Le financement et ses particularités

Le moment est venu de prendre rendez-vous avec votre organisme prêteur ou votre courtier en prêts hypothécaires pour étudier les différentes options possibles de financement et valider si vous avez la solvabilité requise pour acheter une maison. Vous pourrez discuter des conditions de prêt et des taux d’intérêt.

Contrairement à ce qui se pratique en France, la mise de fonds exigée par les banques canadiennes est généralement plus élevée. Dans les faits, il faut compter sur une mise de fonds de 20 % pour les résidents canadiens (avec la possibilité de contribuer avec un apport moindre en échange de la souscription d’une assurance hypothécaire) et d’environ 35 % pour les non-résidents.

En plus de cette mise de fonds, les organismes vérifient votre cote de crédit, qui pèsera donc dans la décision d’octroi ou non du prêt.

Mais que se passe-t-il lorsque vous cherchez à acheter une propriété et que vous êtes nouvel arrivant ou que vous souhaitez immigrer au Canada ?

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) aide aussi bien les résidents canadiens que les nouveaux arrivants dans leurs différentes démarches et notamment l’obtention de prêt.
Cependant, il faut tenir compte du fait que vous devez afficher un certain historique en termes financiers et de solvabilité, et notamment un minimum de 12 mois.

Il existe de nombreuses façons de financer une propriété au Canada. L'un des moyens les plus courants consiste à contracter un prêt hypothécaire. Les hypothèques sont des prêts que vous contractez pour l'achat et/ou la construction d'un bien immobilier. Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de votre banque ou auprès de l'un des nombreux prêteurs privés qui offrent des prêts hypothécaires à des taux concurrentiels.

Il existe deux types d'hypothèques : les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable. Les hypothèques à taux fixe vous offrent une protection contre les variations de taux d'intérêt, mais elles s'accompagnent de mensualités plus élevées que les hypothèques à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux variable ont des mensualités moins élevées que les prêts à taux fixe, mais vous risquez de payer plus d'intérêts au fil du temps si les taux d'intérêt changent.

Les types de prêts hypothécaires les plus fréquemment utilisés sont entre autres :

• Prêt hypothécaire classique – Il s’agit d’un prêt hypothécaire d’un montant ne dépassant pas 80 % de la valeur estimative ou du prix d’achat du bien

• Prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé — Il s’agit d’un prêt hypothécaire d’un montant supérieur à 80 % du prix de l’habitation.

Il est important de noter que pour limiter l’endettement d’un ménage, la durée du prêt hypothécaire ne peut dépasser 25 ans.

Le moment tant attendu est enfin arrivé : la signature

Vous voilà bientôt l’heureux propriétaire de votre bien. Donc maintenant, il ne vous reste plus qu’à rencontrer votre avocat ou votre notaire pour obtenir tous les documents nécessaires au transfert du titre de propriété et pour organiser le financement.

Pour finaliser votre processus, il sera nécessaire de signer un acte d’achat, à savoir un accord décrivant les droits et obligations de chaque partie, ainsi que d’autres documents juridiques pertinents liés à la transaction (par exemple, une offre qui a été faite en votre nom).

Ensuite, vous devrez transférer des fonds pour couvrir une partie du prix d’achat après avoir signé tous ces documents ; plusieurs virements bancaires peuvent être nécessaires avant de recevoir la confirmation de votre avocat ou de votre notaire que le paiement a été reçu dans son intégralité.

Après ce long et parfois pénible parcours, votre rêve s’est enfin réalisé et vous voilà maintenant l’heureux propriétaire de votre condo sur les rives du Saint-Laurent, ou d’une jolie maison jumelée en Ontario.

LISBOB EST L’ASSISTANT DES EXPATRIÉS : DÉCOUVREZ COMMENT IL PEUT VOUS AIDER !